CONSTRUCTION ET MISE EN ŒUVRE DE LA GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT

La mise en œuvre de la garantie régie par les dispositions des alinéas 3 et 4 de l’article 1792-6 du code civil se distingue de la notification des réserves envisagée par l’article L. 231-8 du Code de la construction et de l'habitation.

La Cour de cassation sanctionne ici un Maître d'ouvrage qui s'était noyé dans cette distinction.

La solution est claire : la simple notification au constructeur des réserves émises ne peut être assimilée à la mise en demeure prévue à l'article 1792-6 du code civil, excluant ainsi toute mobilisation de la garantie de parfait achèvement.

Cass. 3ème civ., 29 mars 2018 n°:17-15549

Dans cette affaire, un maître d’ouvrage signait avec une entreprise sept contrats de construction de maisons individuelles. 

La réception des travaux était prononcée le 18 décembre 2008.

Le maître de l’ouvrage notifiait au constructeur plusieurs réserves le 30 décembre 2008, conformément à l’article L. 231-8 du Code de la construction et de l'habitation.

Ces réserves ne seront jamais levées et le maître de l’ouvrage demandait donc judiciairement que les dispositions de la garantie de parfait achèvement soient appliquées. 

Les juges du fond rejetaient sa demande. 

En effet, en l'absence de contrat, les principes généraux édictés notamment par l’article 1792-6 du code civil trouvaient à s'appliquer.

Et justement, le maître de l’ouvrage s’était borné à notifier une liste de réserves au constructeur, sans mettre en œuvre la garantie d’achèvement dans le délai d’un an suivant la réception.

Il s'était notamment abstenu de s’adresser à cette société pour la mettre en demeure d’exécuter les travaux de reprise nécessaires, ce qui l’aurait autorisé, dans l’hypothèse où cette mise en demeure serait restée infructueuse, de faire exécuter les travaux par un autre entrepreneur, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. 

Pour les Juges, la simple notification d’une liste de réserves ne valait pas demande de garantie.

En conséquence, l’ensemble des demandes du maître de l’ouvrage, ayant pour fondement la garantie d’achèvement, se trouvait déclarées irrecevables, faute d’action en justice dans le délai d’un an.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement : l’acte du 30 décembre 2008 s’analysait comme une notification au constructeur des réserves émises et non comme la mise en demeure prévue par l’article 1792-6, alinéa 4 du code civil. 

La cour d'appel, qui a constaté que la demande en justice avait été formée plus d’un an après la réception, en a exactement déduit, sans dénaturation, que les demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement étaient irrecevables.

À défaut de mise en demeure, le maître de l’ouvrage ne pouvait pas prétendre faire exécuter les travaux nécessaires à la levée des réserves au frais de l’entrepreneur défaillant. 

Cependant, il lui restait tout à fait la possibilité de se rabattre sur les principes de responsabilité civile de droit commun du constructeur.

Cass.3e civ., 20 févr. 2002, n° 99-17062

LECA association d'avocats Paris

adresse

20 avenue de Wagram 
75008 Paris

email

Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

tel

+ 33 (0)1 47 35 84 99

​​​​​​​